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深圳为何要选择土地集中连片开发? 划定70个集中连片区域，总面积约100平方公里

2024-04-19

4月18日，深圳市集中连片区域招商推介大会举行。为加快推进高质量发展，深圳在全市范围梳理了70个集中连片区域，总面积约100平方公里，本次率先推出约13平方公里优质用地进行招商，吸引了百余家境内外大型企业参会。

首批13平方公里招商用地区位条件优越，全部位于深圳市谋划打造的22个市级重点区域、40个总部经济集聚区、20大先进制造业园区等重点发展片区内，空间集中连片，地块功能齐全，企业适配性强。

集中连片区域开发建设，是深圳城市建设的全新思路、全新模式，已在深圳各区全面铺开。

对于当下的深圳而言，集中连片区域开发建设是一项事关全局的大事。在这一发展思路模式的驱动下，深圳突破既定的生产生活边界，获得新的发展空间，将对深圳在扩大招商引资、优化营商环境、释放产业能量等方面产生深远影响。

“靓地”盼“靓仔”

深圳的面积不大，仅不到2000平方公里，是全国土地面积最小的一线城市。

但另一方面，深圳的土地开发强度很高。从历史来看，深圳过去的土地使用方式以项目为主导，土地使用不集中，呈现出碎片化的特点，贡献率较低。

如今，这一状况正在被新一轮的集中连片区域开发建设所改变。

4月16日，罗湖区举行集中连片区域投资与招商大会。会上一口气推出了四块集中连片土地，都是罗湖区中心城区非常宝贵、稀缺的高价值空间，共有126公顷，涵盖清水河总部新城、大梧桐生态融合区等多个“网红”地块。

和罗湖区一样，坪山区也于近期推出了包含8个集中连片区域项目和6个城市更新盘活项目，总面积为1821公顷，其中，首期招商项目面积为307公顷。

可以说，集中连片区域开发建设已在深圳全面铺开，成为各级政府在招商推介中的“重磅武器”。

为什么深圳要加快推进集中连片区域开发建设？

这是因为，所有助推高质量发展的大项目都需要产业空间来承载。所以，把招商引资、产业培育与集中连片区域开发建设同步谋划、同步推进是深圳的主要操作思路。

当前，深圳正加速锚定“工业立市、制造强市”发展目标，把发展战略性新兴产业和培育未来产业作为加快形成新质生产力的重要抓手，统筹构建以先进制造业为骨干的“20+8”产业集群，不断塑造以新能源汽车、新型储能、低空经济等为代表的一批高质量发展“新引擎”，构建起具有国际竞争力的现代产业体系。

深圳市发展改革委主任郭子平表示：“在企业普遍关心的产业空间方面，深圳推进集中连片区域开发建设，以大片区统筹带动大项目落地，确保优质项目在深圳有地可落。”

变“散装”为“整装”

集中连片区域开发建设有何好处？

深圳市规划国土发展研究中心副总规划师施源介绍：“集中连片区域开发建设是大片区统筹，可以结合区域的总体规划定位，更好统筹城区发展格局，推动集中连片区域功能更完善、品质大提升。同时，集中连片区域开发建设可以实现要素资源的高度集聚，变‘散装’为‘整装’，促进产业链协同联动，营造产业发展的优质生态。”

“罗湖是以服务业为主的城区，服务业的基本特点是产业链条高度关联、资源要素高度集聚，通过集中连片区域开发建设，可在区域内集聚更多产业链上下游企业，持续放大规模效应和集群优势。”罗湖区区长左金平以罗湖为例，阐述了集中连片区域开发建设的好处。

这些观点也获得了深圳产业园区相关代表人士的认可。

深圳市终端电子制造产业协会产业地产首席顾问裴凌丽表示，产业园区和制造业企业对于政府的集中连片区域开发建设十分欢迎。

“集中连片区域开发能够有效推动产业链协同发展，提升产业链韧性，增强产业供应链弹性。而规模效应有利于形成产业聚集，形成产业链优势，集聚体内企业之间的相互作用可以产生协同效应，促进产业创新发展，提振企业投资信心。”裴凌丽说。

以深圳最大的“工业上楼”试点园区宝安区新桥东先进制造产业园为例，这里不仅有着楼层高、大荷载的高品质厂房，还配备有智能化的运营管理系统，能够将企业不同生产环节布局在同一楼层。

与此同时，楼内的产业布局同样大有讲究，包含工业母机、激光与增材制造、精密仪器设备、智能机器人等同一产业链上的相关产业，真正实现了“上下楼就是上下游，一栋楼就是一条链，产业园就是生态圈”。

“过往，很多制造业园区都存在着产城分离、职住分离等情况，归根结底是从前期规划时就缺少相应的政策设计，集中连片区域开发建设是从源头解决这些问题。”裴凌丽说。

事实上，在深圳关于集中连片区域开发建设的政策设计中，不仅要有高品质生产空间，还包含着高品质生活空间。

例如，福田区的香蜜湖片区是中心城区唯一的“平方公里级”连片开发区域，当前已进入全面规划建设的新阶段，拟建设包含深圳博物馆新馆、深圳国际交流中心一期会议中心、深圳金融文化中心、深圳国际演艺中心在内的片区“一馆三中心”，切实增强市民群众满意度获得感。

从“单兵作战”到“联合出击”

在龙岗区共划定的集中连片开发建设区域中，有一些地块位于坂田街道。

中国（深圳）综合开发研究院企业与市场研究中心副主任郑天骋以龙岗区的坂田街道为例分析：“这里离龙华区一街之隔，离龙岗中心城有几十公里的距离。集中连片区域开发建设有望突破行政边界壁垒，规避无序竞争，让好资源都用到刀刃上。”

他在调研研究中发现，深圳当下各个区和各个区域之间，产业发展存在着同质化的情况。

“当下，深圳持续发展壮大“20+8”产业集群，几乎每个区都有相关的产业集群，但是这些产业集群有时候是跨区的。即便在一个区内，很多也是跨街道的。集中连片区域开发建设是一个总牵引，可以引导各方资源更好地服务到产业发展上来。”郑天骋说。

不仅可让相关资源获得高效整合，集中连片区域开发建设还可以更好地促进产业之间相互融合。

“在新的集中连片开发区域，通过高规格的前期规划设计，可以推动先进制造业与现代服务业融合发展，更好地实现产城融合。”郑天骋说。

36年前，在深圳会堂，深圳市政府举行了新中国首次土地使用权公开拍卖会。

拍卖官手起槌落，敲下了新中国土地拍卖的“第一槌”，这一声敲击，如石破天惊，发出了中国内地土地管理体制改革的第一个强音。

36年后，深圳围绕经济建设这一中心工作和高质量发展这一首要任务，强势推出集中连片区域开发建设。

这是在既有发展优势基础上，决定深圳未来发展走向的关键一招。

深圳市集中连片区域首批招商用地情况

福田区

首批招商片区数量：5 首批招商用地面积：44公顷

其中，居住用地11公顷，商业用地13公顷，研发用地20公顷

罗湖区

首批招商片区数量：3 首批招商用地面积：75公顷

其中，商业1公顷，研发15公顷，住宅、商业、研发综合用地59公顷

盐田区

首批招商片区数量：2 首批招商用地面积：47公顷

其中，居住用地17公顷，商业用地2公顷，工业用地27公顷，研发用地1公顷

南山区

首批招商片区数量：2 首批招商用地面积：20公顷

其中，居住用地3公顷，商业用地17公顷

宝安区

首批招商片区数量：7 首批招商用地面积：119公顷

其中，居住用地7公顷，商业用地51公顷，工业用地61公顷

龙岗区

首批招商片区数量：6 首批招商用地面积：272公顷

其中，居住用地115公顷，商业用地2公顷，工业用地118公顷，研发用地37公顷

龙华区

首批招商片区数量：6 首批招商用地面积：114公顷

其中，居住用地42公顷，工业用地66公顷，研发用地6公顷

坪山区

首批招商片区数量：5 首批招商用地面积：307公顷

其中，居住用地159公顷，商业用地14公顷，工业用地134公顷

光明区

首批招商片区数量：7 首批招商用地面积：175公顷

其中，居住用地76公顷，商业用地16公顷，工业用地73公顷，研发用地10公顷

大鹏新区

首批招商片区数量：2 首批招商用地面积：65公顷

其中，居住用地7公顷，工业用地19公顷，研发用地39公顷

前海合作区

首批招商片区数量：3 首批招商用地面积：59公顷

其中，商业用地35公顷，工业用地24公顷

深汕特别合作区

首批招商片区数量：1 首批招商用地面积：56公顷

其中，工业用地56公顷

来源：南方日报