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8月土地市场偏冷运行，年内集中供地城市超五成底价成交

2023-08-28

21世纪经济报道记者李莎 北京报道 8月25日，南京进行第五批次集中土拍，12宗涉宅地块部出让，成交两极分化，河西中地块、江宁百家湖地块价格触顶摇号成交，其余10宗地全部底价成交，揽金约175亿元。

不只南京，22个集中供地城市的土地市场都存在相似特征。中指研究院监测发现，截止到8月20日，集中供地城市成交的土地中，35%的地块达地价上限成交，53%的地块底价成交。城市间市场也明显分化，北京、上海、杭州、深圳等热点城市成交溢价率高于其余城市。

放眼全国，土地市场仍然偏弱运行。为寻找更多确定性，房企拿地向核心城市聚集，相较南京等热点城市，低能级城市的土拍表现更不尽如人意。

从数量来看，今年前7月土地市场呈现明显的供需缩量特征。Wind数据显示，今年1-7月，100个大中城市供应土地规划建筑面积22841万平方米，同比减少26%；成交土地规划建筑面积15287万平方米，同比减少41%。一二三线城市土地供应量和成交量都有不同程度下滑。8月份土地市场也偏冷运行，8月前三周100个大中城市住宅类用地成交1698.5万平方米，环比下降23%。

从价格来看，为吸引房企积极补仓，提高土地成功出让概率，今年各地加大优质地块供应力度，土地价格有所提高。但不同板块、不同城市市场分化严重，高溢价率或地价触顶成交、底价成交甚至流拍现象并存。

诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪向21世纪经济报道记者表示，从近期部分城市土拍成效来看，土地市场热度较前两月出现下降迹象，同时当前房地产买卖市场情绪仍较低落，房企资金压力较大，8月土地市场或仍偏弱。

但从近期支持性政策落地预期增强的角度来看，关荣雪认为一二线城市住房市场有望加速改善，9、10月土地市场或将逐步恢复。

超五成土地底价成交
今年以来，房企在核心城市补仓积极，土拍分化现象加剧。

据中指数据，截止到8月20日，22个集中供地城市共成交土地613宗。其中213宗地价触顶成交，326宗底价成交，占成交土地的比分别为35%和53%。

具体到城市，杭州、合肥、福州、厦门、深圳、上海50%及以上土地成交价格触顶，其中上海、杭州、合肥地价触顶占比均在六成以上，北京、杭州部分地块更是创下近几年土地参拍企业数量记录。

而无锡、沈阳、天津、济南、郑州、青岛、长春、重庆和武汉6成以上土地底价成交，其中无锡、郑州、长春普遍底价成交，土拍情绪持续低迷。而广州、青岛、济南、天津、福州等地核心区地块企业参与度高，而非核心区地块多底价成交，板块间分化明显。

关荣雪表示，在市场深度调整之下，房企融资、销售现金流均偏紧，便在一定程度上拔高了房企拿地的谨慎情绪。核心城市往往具备楼市需求稳健等特征，房企对这类城市核心板块的拿地意愿相对更高，相反，楼市压力较大的城市，房企投资信心不足，暂时仍处于土拍平淡的瓶颈期。

中指研究院分析师孟新增向21世纪经济报道记者表示，从近期土拍情况来看，核心城市土拍保持一定热度，但出现降温苗头。7月至今，上海、杭州土拍中，仍多宗地块触顶，但非核心区域或自身属性欠佳地块底价成交，甚至出现流拍；成都8月24日成交的15宗住宅土地中，仅2宗触顶。

集中供地城市的土地出让情况好于全国，但仍有部分地块流拍或撤牌。截至8月20日，22个集中供地城市土地流拍33宗，撤牌43宗，流拍撤牌率11%。其中合肥、济南和郑州都有5-6宗土地流拍，济南和武汉分别有6宗地、14宗地撤牌，是流拍或撤牌数量较多的城市。

对此，关荣雪认为，由于房地产市场复苏形势尚不明朗，土地市场继短暂局部升温后，当前也出现了一定的回落态势，不过相较去年，当前土地市场流拍现象有所改善，但仍处于较高水平，流拍压力犹存。

土地市场减量提价
纵观全国市场，今年土拍整体供需两弱。据Wind数据，1-7月100个大中城市供应土地规划建面同比减少26%，成交土地规划建面同比减少41%。

另据中指数据，300城住宅用地推出绝对规模为近十年同期最低位。具体到不同能级城市，该机构数据显示，1-7月三四线城市推出、成交面积降幅均在三成以上。一线城市成交面积降幅近三成，其中上海下降明显，成交面积降幅超四成；二线、三四线城市住宅用地成交面积同比降幅均超三成，其中三四线城市土地市场承压较大。

究其原因，孟新增表示，新房销售恢复的不确定性直接影响政府推地和企业拿地的积极性，今年二季度以来，新房市场热度持续下降，地方政府推地仍偏谨慎。

国家统计局数据显示，1-7月商品房销售面积66563万平方米，同比下降6.5%，降幅较上半年扩大1.2个百分点。同期商品房销售额由正转负，同比下降1.5%。房企到位资金持续承压，同比降幅扩大至11.2%，其中国内贷款下降11.5%，自筹资金下降23%，定金及预收款下降3.8%，个人按揭贷款下降1%。

虽然政府推地和房地拿地都在收缩，但地价却在变贵，成交溢价率整体也有所提高。今年2-6月100城成交楼面均价均高于去年同期，1-7月溢价率均高于去年同期，从溢价率看，今年1-7月土地成交溢价率分别为3.82%、5.85%、7.27%、7.53%、6.32%、6.2%和5.92%，较去年同期分别增加0.25%、1.85%、3.23%、1.77%、4.33%、1.68%和2.34%。

关荣雪分析称，一方面，这与今年各地加大优质地块的供应力度有一定关系，地块整体质量上升不仅直接拉高楼面价水平，而且房企的拿地意愿也将会有所上升。

另一方面，可能与市场阶段性回暖有一定关系，主要依靠二季度核心城市土拍升温的带动。一季度楼市购房需求加速释放，去化加速带动房企补仓需求上升，二季度北京、成都、杭州等核心一二线城市土拍明显升温，在一定程度上推高了前7月整体的楼面价及成交溢价水平。

进入8月，土地市场仍呈现零星地区热度较高，但整体仍低温运行的态势。Wind数据显示，8月前三周100个大中城市住宅类用地成交1698.5万平方米，环比下降23%（此处7月第一周数据为6月26日-7月2日，下同），土地成交溢价率分别为4.8%、3.52%和2.11%，环比分别下降1.18%、2.78%和4.58%，成交楼面均价也有所下滑。

克而瑞监测发现，8月第三周重点城市土地成交规模环比回升81%，楼面均价环比下降14%。该机构分析，深圳、成都的个别热点地块带动溢价率小幅回升，三四线城市土地市场依然遇冷，普遍底价成交。

从现在市场形势和政策环境出发，关荣雪预计8月整月土地市场或仍偏弱，但近期房地产支持性政策预期增强，一二线城市住房市场有望加速改善，9、10月土地市场或将逐步恢复。

孟新增则认为，当前弱能级的城市、板块土地出让难度较大，企业拍地意愿不足，预计房企补仓仍将聚焦核心城市或成熟板块，土拍分化持续。
来源：21世纪经济报道